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租房信貸試點逐步推進：長租公寓插上金融翅膀本報記者?王營?實習生?戚譯丹?北京報道導讀集體建設用地建設租賃住房在融資方面有了實質進展。北京市公布的融資方案中，貸款期限最長可達25-30年并可靈活還款。此外，房企自持長租公寓也獲得了銀行信貸的大力支持，房企自持長租公寓項目的租戶貸款也有了進展。在租售并舉政策倡導下，租賃住房各類主體正逐漸獲得銀行在信貸方面的支持。從各類試點方案看，銀行對于租賃市場的支持有望與購房同步。值得關注的是，集體建設用地建設租賃住房在融資方面也有了實質進展。5月9日，北京市住建委宣布會同金融管理部門，積極研究支持集體租賃住房的長期貸款政策。目前，北京市首批試點為國家開發銀行、農業銀行、建設銀行、華夏銀行，已確定具體融資方案，將向符合銀行評級條件的農村集體經濟組織、與國企合作的聯營公司提供長期、足額貸款。記者注意到，北京市公布的融資方案中，貸款期限最長可達25-30年并可靈活還款。貸款金額最高可達項目總投資的80%。21世紀經濟報道記者調查了解到，除了政府牽頭試點項目以外，房企自持長租公寓也獲得了銀行信貸的大力支持，房企自持長租公寓項目的租戶貸款也有了進展。銀行助力銀行對長租公寓市場的助力作用日益凸顯。2017年8月兩部委印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，在北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。今年5月9日，北京市住建委對外表示，北京作為試點城市，明確提出在2017-2021年，將新供應各類住房150萬套以上，其中租賃住房50萬套，主要在集體建設用地上建設。在此基礎上，加大對租賃房項目的信貸支持力度，創新針對住房租賃項目的金融產品和服務。據北京市住建委公布的方案，前述四大銀行提供的貸款期限最長可達25-30年并可靈活還款，設置寬限期，寬限期內只還利息不需還本，且建設期內利息可用貸款償還。運營期可根據項目出租率情況設置靈活的還本付息計劃。貸款利率根據借款人、擔保人及項目情況，在基準利率基礎上綜合確定。此外，項目取得建設項目用地預審意見、立項批復文件、規劃意見、項目占地批復、環評批復等文件后即可申請貸款，申請材料齊全的情況下，20-40個工作日即可獲批。項目取得施工許可證后銀行放款。各銀行均表示可優先安排足夠額度。21世紀經濟報道記者注意到，前述銀行對這類土地建設租賃住房的融資支持力度很大。國家開發銀行北京分行承諾未來5年支持1200億，其中2018年200億，可統籌用于棚改項目。農業銀行北京分行表示，貸款審批后，按照項目進度優先安排相應貸款額度。建設銀行北京分行承諾未來5年500億元，其中2018年50億元，可統籌用于集體土地建設租賃住房項目、保障房項目、棚改項目建設等。華夏銀行承諾未來5年500億元，其中2018年30億元。易居研究院研究總監嚴躍進認為，從北京此次貸款的政策看，有三個特點。第一是開辟綠色通道，對于發展租賃市場的企業來說，此類銀行的貸款會給予優先辦理的優惠。第二是貸款條件靈活性，尤其是考慮到租賃業務前期收益不高，所以會有前期只需償付利息等條款設置，這也是給予發展租賃業務的企業一個緩沖。第三是貸款資金充足，給予80%比例的貸款規模，相當于房企只需要籌集20%的資金，這樣的自有資金和融資規模比例是恰當的，是銀行貸款風險把控以及扶持貸款業務的考慮下所形成的。58安居客房產研究院首席分析師張波表示，必須肯定此舉是多渠道保障租賃房源供給的有效方式。由于集體建設用地建設租賃房源本身存在建設期長、回報期長、回報率不高的特點，如果缺乏資金層面的支持，實際實施過程難度的確頗大。張波認為，這次政策有幾大亮點，其一是相比于房企開發貸款的三年期限，此貸款期頗長，可以有效降低項目本身還貸壓力；其二是還款方式靈活，甚至寬限期內可以只還息不還本；其三是貸款金額高。綜合來看，如果可以實施，將對集體建設用地建設租賃住房起到很好的保障和促進作用。不過，“賺賺金融”相關人士提醒，需要注意的是在無抵押的情況下，如何確定借款人的償還能力以及控制貸后壞賬的發生。多主體獲益除了政府牽頭的集體土地租賃住房融資貸款得到支持，其他各類主體也陸續得到銀行支持。如5月9日，龍湖集團與中國工商銀行在成都舉行全面戰略合作協議簽署儀式。二者聯手打造“冠寓租房分期”項目，建立信用卡租房分期付款的全面業務合作。據了解，此次合作將把市面上現有的房租季繳、半年繳、年繳的大額度支付模式，轉為按月支付。冠寓是龍湖集團布局長租公寓市場的首個品牌，后者四大主航道業務之一。龍湖方面表示，在成都試點之后，未來上述合作模式有望逐步覆蓋全國更多城市的冠寓。另外，21世紀經濟報道記者了解到，租戶端的租房貸款也有進展。作為全國首個企業自持租賃項目，萬科翡翠書院“十年租金180萬起”的消息曾引發熱烈討論。記者于5月11日致電萬科翡翠書院銷售人員了解到，租戶可按照北京租賃房貸款新政向銀行申請貸款，目前該項目合作銀行為建行、工行、交行和北京銀行。不過各銀行可接受的貸款年限及利息仍在敲定中。萬科翡翠書院項目位于北京海淀區，距離中關村13公里、西二旗8公里。一期提供1290套租賃型住房。目前公布的價格方案為90平方米戶型1.5-1.8萬元月元，180平方米戶型3-4萬元月，最長可租十年，需一次付清租金。不過該項目銷售人員向記者表示，“尚未開盤，價格不能完全確定。”針對租賃住房的信貸，張波建議，銀行在利率方面可以給予更多政策傾斜甚至是政府的專項補助，并適當放寬貸款方的條件限制，這樣才能真正有效促進長租公寓多渠道多主體供給。（編輯：駱軼琪）
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