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　　一個細節是，魔方公寓每次的物業選取，投資方都會來考察，這一定程度上使得魔方對擴張更加謹慎。　　長租公寓，當下的風口行業，有著巨大的發展空間和望不盡底的利益，行業亂象和挑戰同在。市場需要建立規則者和足以堅持到最后的企業。　　問題來了：行業規則建立者和堅持到最后企業將是誰？他們又具備怎樣的基因和特點？這是一個備受爭議的問題，長租公寓行業尚異軍突起的階段，政府、開發商、互聯網品牌、酒店、銀行等各種力量交錯盤繞著，各家觀點不一，難分對錯。魔方集團是典型的互聯網企業，國內首家長租公寓，曾高調宣布盈利的企業。其發展軌跡或有一定代表意義，他們對行業問題在作出怎樣的思考，對此，和訊房產專訪了魔方生活服務集團副總裁金喆。　　運營是資產證券化成功與否的關鍵？　　魔方公寓，成立于2009年7月，對于這個近兩年才逐漸火熱的新興行業，魔方公寓已是老牌企業，那么，這家自稱“行業開業規模最大、經營時間最長”的長租公寓品牌發展至今的核心能力是什麼？金喆在接受和訊房產專訪時，反復提及“運營”能力是魔方公寓極其看重的，這從金喆一直強調人房比、戶型、品牌溢價等方面可窺一二。最新的消息時，魔方公寓3.0產品規劃了10種不同格局和特點的戶型。　　對金喆來說，運營的重要性并不僅限于此。金喆對和訊房產表示，“資產管理比較好的情況去做資產證券化，但一定要運營好，再去發，而不是處在風口上，我要去融資，這不是魔方想去做事情。言下之意，運營是資產證券化發展成功與否的關鍵。　　魔方公寓CEO柳佳曾表示，“長租公寓運營最重要的核心是資產運營能力，落實到實操層面也就是提升平效——把房子租下來，合理地分割布局，推出貼心服務，打造社交服務和生態圈，以更高的租出比和更高的品牌溢價來獲得租金差。”　　在金喆看來，“運營”的重要性影響了資產證券化的發展情況。　　實際上，資產證券化是長租公寓顯著的發展趨勢之一，眾多企業把資產證券化奉為“遙不可及的夢想”，這可以理解，長租公寓處于發展初期，國企、開發商、包括魔方在內的互聯網品牌在盡可能地搶灘市場份額，市場規則混亂。在成本和資金方面，國企有足夠的優勢忽視成本，但是其他品牌必須要有足夠的資金去推動這個新興行業的發展，資金的重要性不言而喻。　　不為融資而融資？“錢”帶來了發展　　魔方思考的問題是：資金為什麼進來？區別于行業里“怎樣拿到錢”的問題。　　金喆對和訊房產表示，“只有你具備運營能力，好的資產才能拿到好的利率。而比較低利率的錢才能讓你有一個好的發展，形成一個良性循環。如果運營能力達不到，利率就會比較高，發債成本甚至會達到15%、18%、20%，這樣的話就會形成一個惡性循環。”　　但是，金喆很清楚，這個市場的發展是需要資金來推動的，這點是毋庸置疑的，“這兩年，資金開始轉向存量資產，而長租公寓是存量資產的重要部分。”這是行業亟需思考的問題：是為了融資還是發展？融資后就一定意味著更好的發展嗎？　　單就魔方來說，“錢”為其帶來了快速的發展。據悉，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、蘇州、武漢等20個城市，房間量近4萬間，為6萬余名住戶提供租住生活服務。柳佳曾表示，今年，魔方將新開5萬到8萬套房源。　　業務線方面，魔方旗下已經形成了魔方公寓、魔爾公寓、9號樓公寓、V客青年公寓等系列公司子品牌，租賃領域的細分市場魔方均以涉足，租戶為城市白領、精英、藍領等。　　當被問及業務線增加是否導致成本的增加，金喆反問道，“為什麼我們要去拓展？一定原因是市場在召喚我們，存在一定的市場需求，我們只有順應潮流。但同時，我們經過十年的發展，已有經驗引入，我們將營銷、運營整合在一起，組織架構足夠靈活，裝修標準也是一樣的，所以我不認為會增加成本。”　　不盈利是耍流氓，魔方公寓的利潤率在20%　　盈利向來是長租公寓行業的終極問題，一個假象是，似乎行業每個人都知道這個問題的解決方法，但幾乎無人能做到，它像懸在行業和企業頭上的達摩克利斯之劍，隨時可能使得企業滅亡。在這個問題上，柳佳和金喆習慣重申一句話，“不盈利的企業是耍流氓。”而魔方也是行業內高調宣布盈利的企業，在這一方面，某一上市房企的副總裁曾對和訊房產提出質疑，“魔方是就一個項目盈利？還是項目基本上盈利？”　　目前魔方公寓的利潤率在20%左右，這一點為魔方公寓帶來了更多的資金。2013年，魔方公寓獲得美國華平集團6000萬美元B輪融資；2015年，華平追加投資，兩輪投資總額近2億美元。2016年4月12日，魔方公寓宣布完成3億美元的C輪融資，由中航信托領投，此次融資后。2017年，魔方發行首單公寓資產證券，募集資金3.5億元。　　據金喆所述，目前，魔方公寓關于的金融部分大多是其大股東華平在運作，魔方更多的是考慮用輕資產方式去拿一些可以運營的物業，并通過其運營實現增值。　　目前，魔方收益一方面是租金的差價，另一方是增值服務收益，增值收益包括對租客提供住宿以外的需求的滿足所產生的收益，包括：信息平臺中的廣告價值、垂直生活服務收入、平臺流量收入場地租賃收入等。　　金喆表示，在魔方的營業額中，長租公寓的收入占比達85%~90%。　　金喆表示，“魔方也在探尋其他增值服務，這也是租戶的需求所在。通過構建以公寓為核心+生活業態（辦公、交友、健身、餐飲、出行、社交等等），打造公寓產業生態圈，通過’聚焦租住本質’的產品及系列增值服務業務，不斷創造并引領行業新型商業模式。”　　在魔方的規劃中，這一部分增值服務將提高其收入。　　金喆對和訊房產表示，提到國外品牌，很多人會提到雅詩閣，我們希望把魔方打造成中高端品牌。對于褒貶不一的“二房東模式”，金喆對“二房東”這個詞并不十分喜歡，這個詞帶有歷史意義，但他笑道，“魔方公寓已體系化，可以說，我們是有組織有紀律的二房東。”（責任編輯：徐帥）

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