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我要投稿 案例回放 某學校委托集采機構對校園物業管理服務進行公開招標，校園面積為15萬平方米（非住宅區），資格要求中寫明：投標人應具有建設主管部門頒發的《中華人民共和國物業服務企業資質證書》。但并沒有寫明要求一級物業資質（《中華人民共和國物業管理企業資質管理辦法》規定，建筑面積大于8萬平方米的，只有一級物業可以承擔。） 截止開標前，共有8家投標人參與，其中A、B、C、D、E投標人具有一級物業資質，F、G具有二級物業資質，H具有三級物業資質。 評標過程中，評審專家發現招標文件的資格要求中沒有明確物業服務企業資質證書的等級。經討論，評委一致認為招標文件存在歧義和重大缺陷，導致評標工作無法進行，因此停止評標工作，建議修改招標文件后重新組織采購活動。 分析點評 招標文件沒有對物業資質等級作出規定，需要修改后重新采購嗎？--不需要 對于本案例，評委的處理看上去似乎沒有不妥。但筆者認為，以上案例的招標文件雖存 在一定瑕疵，沒有寫明是一級資物業資質，但依據有關法律法規，招標文件并不存在歧義和重大的瑕疵，并非導致評標工作無法進行，完全可以繼續評審。理由如下： 一是，本案例屬于非住宅項目的物業管理，建筑面積15萬平方米，大于8萬平方米，依據住建部《中華人民共和國物業管理企業資質管理辦法》第八條，只有一級物業可以承擔，物業服務企業不可以超越資質等級承接物業管理業務。這是強制法規要求，因此F、G、H是無效投標，也不能中標。 二是，資格要求中寫明：應具有建設主管部門頒發的《物業服務企業資質證書》，應理 解為是一級物業資格。因為《國務院關于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》(國發﹝2017﹞7號)已經取消物業服務管理企業二級以下的資質認定，因此當物業二級、三級資質取消后，實際有效的物業資質證書只有一級的，本案例是可以繼續評審的。 如果建筑面積小于5萬平方米，需要修改后重新采購嗎？--需要 如果本案例其他不變，只把建筑面積改為2萬平方米（非住宅），評委這樣處理是完全正確的。因為依據住建部《中華人民共和國物業管理企業資質管理辦法》第八條，建筑面積小于5萬平方米的，1-3級的物業資質都可以承當該項目。本案例中具有一級物業資質的投標人A、B、C、D、E，具有二級物業資質的投標人投標人F、G，具有三級物業資質的投標人H都符合強制法規要求，雖然已經取消二級、三級物業資質，但如果將資格要求中寫明的投標人應具有建設主管部門頒發的《中華人民共和國物業服務企業資質證書》理解為一級資質肯定不公平，勢必影響F、G、H的利益。在這種情況下，招標文件存在歧義和重大缺陷，導致評標工作無法進行，應當停止評標工作，并建議修改招標文件，將資格要求明確為一級物業（明確只有一級符合要求），或不寫資質要求（一級、二級、三級都可以參與），重新組織采購活動。 相關法律法規： 住建部《物業管理企業資質管理辦法》第八條： 一級資質物業管理企業可以承接各種物業管理項目。 二級資質物業管理企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。 三級資質物業管理企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。 《國務院關于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》(國發﹝2017﹞7號)，取消物業服務管理企業二級以下的資質認定。 87號令第六十五條 評標委員會發現招標文件存在歧義、重大缺陷導致評標工作無法進行，或者招標文件內容違反國家有關強制性規定的，應當停止評標工作，與采購人或者采購代理機構溝通并作書面記錄。采購人或者采購代理機構確認后，應當修改招標文件，重新組織采購活動。
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